Immobilien: Unvermietete Flächen – Leerstand ist ein Risiko des Vermieters!
Liebe Leser,
haben Sie unvermietete Flächen in Ihrem Gebäude, gehen die darauf entfallenden Betriebskosten zu Ihren Lasten als Vermieter. Daran ist nichts zu ändern, dies entspricht ständiger Rechtsprechung.
Kostenverringerung ist Teilweise möglich
Allerdings: Sie können dafür Sorge tragen, dass ein Teil dieser Kosten gering bleibt. Leerstand ist ein Risiko des Vermieters.
Gelingt ihm die volle Vermietung nicht, brauchen die anderen Mieter hierfür nicht zu zahlen. Sowohl für die verbrauchsunabhängigen als auch für die verbrauchsabhängigen Kosten haben Sie aufzukommen. Allgemein sind bei Leerstand die folgenden Grundsätze zu berücksichtigen:
Diese 4 Abrechnungsgrundsätze gelten bei Leerstand
Rechnen Sie – wie in der Praxis meist – die (kalten) Betriebskosten nach der jeweiligen Wohnfläche ab, so müssen Sie als Bezugsgröße die Gesamtwohnfläche einschließlich der leer stehenden Wohnungen nehmen. Die warmen Betriebskosten (Heiz- und Warmwasserkosten) sind je nach Vereinbarung und Zustand der Wohnung zu einem Anteil von 50– 70% (bei ausdrücklicher Vereinbarung auch darüber hinaus) nach Verbrauch abzurechnen. Dies ist für den Vermieter günstig, da bei Leerstand insoweit allenfalls geringe Kosten für ihn anfallen. Haben Sie in Ihrem Mietvertrag vereinbart, dass die (kalten) Betriebskosten nach der Kopfzahl der dauerhaften Bewohner in den einzelnen Wohnungen zu verteilen sind, so ist höchstrichterlich noch nicht geklärt, wie hier bei Leerstand zu verfahren ist. Jedoch wird es für zulässig erachtet, wenn der leer stehenden Wohnung eine fiktive Person zugeordnet wird (so AG Köln, Urteil v. 07.03.97, Az. 201 C 609/96). in Mieter ist nicht verpflichtet, einer Vereinbarung zuzustimmen, nach der ihm Kosten des Leerstands ganz oder teilweise aufgebürdet werden können (BGH, Urteil v. 31.05.06, Az. VIII ZR 159/05).Es gibt ein hohes Einsparpotenzial
Soweit kalte Betriebskosten nach Verbrauch abgerechnet werden können, haben Sie die Möglichkeit, diese Kosten für sich zu reduzieren.
Schaffen Sie z.B. für alle Wohnungen die Voraussetzung einer verbrauchsabhängigen Kostenerfassung, können Sie diese Kosten – ohne Zustimmung der Mieter – abweichend vom Verteilungsschlüssel im Mietvertrag umlegen. Diese Möglichkeit eröffnet Ihnen § 556a Abs. 2 BGB.
Interessant ist dies vor allem bei den Kaltwasserkosten, den Abwasserkosten und den Müllgebühren, wobei für letztere von den Entsorgungsunternehmen zunehmend eine Erfassung nach Gewicht bzw. Volumen angeboten bzw. vorgenommen wird.
Reduzieren Sie ihre Wasserkosten
Die Einsparung kann für Sie enorm sein. Denn vor allem bei den Wasserkosten macht es in der Praxis einen sehr großen Unterschied, ob Sie für die im gesamten Gebäude angefallenen Kosten anteilig bezogen auf Ihre Wohnfläche zahlen oder nur diejenigen Kosten, die in Ihrer leer stehenden Wohnung angefallen sind – nämlich so gut wie keine. Dabei ist das Einsparpotenzial für Sie natürlich umso größer, je größer die leer stehenden Wohnungen im Haus sind.
Wichtig: Die Möglichkeit, einseitig den Verteilungsschlüssel auf verbrauchsabhängige Erfassung umzustellen, haben Sie auch, wenn die Kosten bisher nach Personenzahl verteilt wurden.
Wasserzähler zahlt der Mieter
Und das Beste: Die Kosten der Wasserzähler (für deren Anmietung bzw. Leasing, Eichung, Ablesung und für die Aufteilung der Kosten) können Sie als Betriebskosten wiederum umlegen – bei Leerstand anteilig allerdings dann auch auf sich.
Lediglich eine Voraussetzung haben Sie zu beachten: Die Umstellung müssen Sie Ihrem Mieter in Textform (Brief, Fax, E-Mail) vor Beginn eines Abrechnungszeitraums nachweislich ankündigen.
Mitten in einer Abrechnungsperiode ist die Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung also nicht möglich.
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Ein Beitrag von Heiko Böhmer.
Quelle: Robert Sasse