Immobilien: Vorsicht, Falle beim Immobilienkauf!
Liebe Leser,
gekauft wird eine Immobilie in der Regel als Investition oder um sie selbst zu bewohnen. Für Ersteres ist es gut, wenn ein vorhandenes Mietverhältnis sicher ist. Denn in diesem Fall ist eine verlässliche Planung, vor allem mit Blick auf die Finanzierung, sicher.
Für Letzteres ist es dagegen genau andersherum: Möchten Sie die erworbene Immobilie selbst beziehen, ist es wichtig, dass der Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann. (Noch besser ist es natürlich, wenn die Immobilie gar nicht erst vermietet ist.)
Vorsicht: Eigenbedarfs-Falle
Nicht selten passiert es auch, dass die Absicht zur Selbstnutzung erst später gefasst wird oder innerhalb der Familie irgendwann Eigenbedarf entsteht. Diese Möglichkeiten sollten Sie bedenken, wenn Sie eine vermietete Immobilie erwerben.
Denn eines ist klar: Mit dem Kauf der Immobilie und Ihrer Eintragung ins Grundbuch werden Sie Vermieter. Und zwar nach den gleichen Bedingungen, die schon zuvor galten. Hat der bisherige Vermieter den Ausschluss der ordentlichen Kündigung vereinbart, sind Sie hieran gebunden, weshalb eine Kündigung wegen Eigenbedarfs dann nicht möglich ist. Und auch ein „gekaufter“ Zeitmietvertrag gilt fort. Gerade hier liegt eine häufige Rendite-Falle.
Vorsicht: Rendite-Falle
Die Gründe, die den Vorvermieter zu einem Zeitmietvertrag berechtigt haben, müssen auch in der Person des Erwerbers fortbestehen. Ist dies nicht der Fall, ist der Zeitvertrag unwirksam und wird automatisch zu einem unbefristeten Mietvertrag mit den gesetzlichen Kündigungsfristen. Das heißt, als Erwerber müssen Sie beabsichtigen, die Wohnung bei Mietende in der Weise zu verwenden, wie der Vorbesitzer dies bei Mietbeginn dem Mieter auch mitgeteilt hat.
Anderes Beispiel: Sanierung. Diese müssen Sie dann nach Zeitpunkt und Umfang so ausführen, wie es vom Vormieter im Zeitmietvertrag angegeben wurde. Haben Sie die Wohnung als Kapitalanlage gekauft, erweist sich dies dann als Nachteil, wenn eine geplante Neuvermietung zu besseren Konditionen geplant war und hierauf die Rendite-Kalkulation beruhte. Deshalb: Der „gekaufte“ Mietvertrag sollte ebenso genau geprüft werden wie der Kaufvertrag selbst.
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Ein Beitrag von Heiko Böhmer.
Quelle: Robert Sasse