Immobilienbewertung: So funktioniert das Vergleichswertverfahren!
Liebe Leser,
Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser müssen Sie im Vergleichswertverfahren bewerten.
Der Name ist dabei selbsterklärend:
Der für die Erbschaft- und Schenkungsteuer maßgebliche Wert wird anhand von Kaufpreisen für Immobilien ermittelt, die hinsichtlich der wertbeeinflussenden Faktoren mit Ihrer zu bewertenden Immobilie hinreichend vergleichbar sind.
Die Vergleichspreise teilen Ihnen dabei die zuständigen Gutachterausschüsse mit.
Nachrangig kann jedoch auch das für Sie zuständige Finanzamt auf vorliegende Unterlagen zu vergleichbaren Immobilienkäufen zurückgreifen. Sofern weder der für Ihr Objekt zuständige Gutachterausschuss noch Ihr Finanzamt über Vergleichspreise verfügen, kann auch auf geeignete Vergleichsfaktoren (z. B. Quadratmeterpreis) zurückgegriffen werden.
Praxisbeispiel
Max hat von seinem Onkel eine Eigentumswohnung in einem 6-Parteien-Haus geschenkt bekommen, die er selbst bewohnt. Es handelt sich dabei um eine Dachgeschoss-Maisonette-Wohnung mit 200 qm Wohnfläche.
Kurz vor der Schenkung wurde eine 80 qm große Wohnung in der 1. Etage für einen Quadratmeterpreis von 2.000 € verkauft. Abgesehen von der Größe sind die beiden Wohnungen hinsichtlich der wertbeeinflussenden Faktoren (Ausstattung etc.) hinreichend vergleichbar.
Im Vergleichswertverfahren wird daher der Quadratmeterpreis der 80-qm-Wohnung auch für Max Anwendung finden. Die Wohnung ist daher mit 400.000 € (200 qm × 2.000 €) anzusetzen.
Vergleichbarkeit oft problematisch
Auch wenn das Vergleichswertverfahren einfach anmutet, werden Sie in der Praxis erhebliche Schwierigkeiten mit dem Finanzamt bekommen. Denn das Verfahren funktioniert nur, wenn eine hinreichende Vergleichbarkeit vorliegt. Hier ist jedoch fraglich, ob eine solche Vergleichbarkeit überhaupt möglich ist.
Stellen Sie sich eine neugebaute Einfamilienhaussiedlung vor. Sämtliche Immobilien sind von Schnitt, Ausstattung und Preis identisch. Bereits 10 Jahre später wird dies jedoch nicht mehr so sein.
Ein Objekt ist heruntergekommen. Im zweiten Objekt fanden dagegen mehrere Umbauten statt: Der Speicher wurde ausgebaut, was die Wohnfläche vergrößert hat. In sämtlichen Räumen sind edle Materialien wie Marmor, Granit, Parkett etc. verbaut worden. Die Bäder wurden luxussaniert. Das dritte Objekt ist hingegen gepflegt und keinesfalls heruntergekommen, es wurden jedoch auch keinerlei Investitionen getätigt.Bewertung häufig zufällig
Alle drei Objekte würden seitens der Gutachterausschüsse und der Finanzämter wahrscheinlich als hinreichend vergleichbar eingestuft werden.
Wenn Sie die dritte Immobilie geschenkt bekommen, hängt die Bewertung von dem Zufall ab, ob zuvor das heruntergekommene Haus oder die luxussanierte Immobilie verkauft wird.
Liefert die heruntergekommene Immobilie den Vergleichswert, wird sich das Finanzamt grämen. Kommt der Vergleichswert hingegen von der Luxus-Immobilie, werden Sie um einen geringeren Wertansatz kämpfen müssen.
Während Sie für dieses Bewertungsverfahren für Ihr Wohnungseigentum, Teileigentum oder Ihr Ein- oder Zweifamilienhaus auf die jeweiligen Vergleichswerte angewiesen sind, können Sie die Bewertung Ihrer Immobilie bei den anderen Verfahren selbst durchführen.
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Ein Beitrag von Heiko Böhmer.
Quelle: Robert Sasse