Immobilienkredite: Auch auf die richtige Tilgung kommt es an!

Lieber Investor,
es ist der Traum vieler Deutscher, eine Eigentumswohnung mitten in der Stadt oder ein hübsches Einfamilienhaus in einer ruhigen Gegend draußen am Stadtrand. Die Vorstellungen von Art und Umfang des Traumhauses mögen sich unterscheiden, doch die Sehnsucht der Miete zu entfliehen und etwas Eigenes zu schaffen bzw. zu besitzen ist nach wie vor groß. Die rückläufigen Zinssätze haben diese Träume seit 2008 beflügelt, zunächst langsam, zum Schluss immer schneller, was sich unter anderem an den stark gestiegenen Preisen für Wohnungen und Häuser ablesen lässt. In den gesuchten Lagen der Städte ist es schon angemessen von einer Blase zu sprechen, denn die Quadratmeterpreise sind viel schneller und viel höher gestiegen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Wirklich billiger geworden ist der Traum von den eigenen vier Wänden für die meisten Häuslebauer nicht. Was sie an Zinslasten in den letzten acht Jahren gespart haben, mussten sie an höheren Preisen für Häuser, Wohnungen und Grundstücke wieder drauflegen. Unter dem Strich bleibt so keine oder nur eine geringe Ersparnis. Es bleibt nicht nur keine nennenswerte Ersparnis. Die niedrigen Zinsen beinhalten sogar die Gefahr, dass die eigene Kalkulation beim Kauf oder Baubeginn nicht aufgeht, denn sie haben auch einen gravierenden Einfluss auf die Dauer der Rückzahlung des Kredits, weil sie die Tilgung massiv beeinflussen.

Damit aus dem Traum kein Albtraum wird

Der Wunsch vom Traumhaus geht meist mit der Absicht einher, die Immobilie bis zum Eintritt ins Rentenalter abbezahlt zu haben. Diesen Wunsch äußern viele Kreditnehmer. Damit dieser Wunsch Wirklichkeit werden zu kann, muss der Finanzierungsplan sehr gut durchdacht sein. Dabei sollten Bankberater und Darlehensnehmer gemeinsam darauf achten, dass die Komponenten Lebensalter, Rückzahlungsdauer und die gewählte anfängliche Tilgung zusammenpassen. Anderenfalls ergeben sich unangenehme Überraschungen und das eigene Haus oder die Wohnung ist immer noch nicht vollständig abbezahlt, wenn der Eintritt ins Rentenalter vollzogen wird. Das Alter des Kreditnehmers beim Vertragsabschluss spielt dabei eine entscheidende Rolle. Es macht einen großen Unterschied, ob der Kredit mit jungen 25, mit 35 oder mit fortgeschrittenen 45 Jahren abgeschlossen wird. Wird dieser Unterschied nicht oder nicht ausreichend bedacht, kann leicht eine Finanzierungslücke entstehen. Diese fällt unter Umständen am Ende sogar noch größer aus als heute gedacht, weil in Zukunft wieder mit steigenden Zinsen zu rechnen ist und die Mehrbelastungen dann aus im Vergleich zum Arbeitslohn geringeren Rentenleistungen bezahlt werden müssen.

Hohe Tilgung von Beginn an

Ein Wohnungsbaukredit von 200.000 Euro zu einem Effektivzinssatz von 1,3 Prozent ist heute eine übliche Größe. Wer ihn zurückführen will, braucht dafür mit der früher üblichen Standard-Tilgung von einem Prozent gut 64 Jahre. Das ist auch für einen jungen 25-jährigen Bauherrn eine lange – wahrscheinlich sogar viel zu lange Zeit. Aus diesem Grund müssen bei niedrigen Zinsen alle Kreditverträge mit einer hohen Tilgung von Anfang an ausgestattet sein. Verantwortlich für die extrem langen Kreditlaufzeiten bei geringer Anfangstilgung und niedrigen Zinsen ist die Struktur des Annuitätendarlehens. Monatlich werden Zins und Tilgung überwiesen und die Restschuld sinkt fortlaufend ab. Die monatliche Rate bleibt dabei konstant, sodass die geleistete Tilgung jeden Monat ein wenig höher ausfällt. Je höher dabei der Zins ist, umso höher ist auch die Tilgung, denn die Zinsen, die auf die verbleibende Restschuld noch zu zahlen sind, sinken schneller ab als bei einem günstigeren Darlehen. Sinkt der Zinsanteil an der monatlichen Rate langsamer, kann folglich auch der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate nicht so schnell steigen wie bei höheren Zinssätzen. Daraus ergeben sich zwangsläufig längere Kreditlaufzeiten. Will man diese vermeiden, führt an einer höheren Tilgung von Anfang an kein Weg vorbei. Zusätzlich sollte der Kreditnehmer frühzeitig festlegen, wie lange die Rückzahlung des Kredits tatsächlich dauern darf.

Ältere müssen schneller tilgen

Bleiben wir bei unserem gewählten Beispiel: Der 25-jährige Kreditnehmer hat bis zu seinem Rentenbeginn noch 40 Jahre Zeit. Er könnte seinen Baukredit daher mit der vergleichsweise niedrigen Anfangstilgung von 1,91 Prozent beginnen und hat das Darlehen abbezahlt, wenn der Eintritt ins Rentenalter vollzogen wird. Wer beim Abschluss des Kredits jedoch schon 35 Jahre alt ist, hat für die Rückzahlung des Darlehens nur noch 30 Jahre Zeit. Im Alter von 45 Jahren reduziert sich die zur Verfügung stehende Zeit nochmals auf nur noch 20 Jahre. Beide Kreditnehmer müssen daher deutlich schneller tilgen, wollen sie ebenso wie der 25-jährige Bauherr beim Eintritt ins Rentenalter ihre Immobilienschulden vollständig zurückgezahlt haben. Ihre Kreditverträge müssen deshalb mit einer anfänglichen Tilgung von mindestens 2,73 Prozent bzw. 4,38 Prozent ausgestattet sein. Wer allerdings die niedrigen Zinsen richtig für sich nutzen will, der geht mit der anfänglichen Tilgung noch weiter herauf, denn bei Zeithorizonten von 20 bis 30 Jahren ist zum Ende der Kreditlaufzeit hin nicht mehr mit ähnlich günstigen Zinssätzen zu rechnen wie heute. Will heißen, dann wird die Rückzahlung der am Ende der Zinsfestschreibung noch verbliebenen Restschuld teurer. Damit sie so klein wie nur möglich ausfällt, muss am Beginn des Kredits so schnell und so viel wie möglich getilgt werden.

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