Tanger Aktie. Kann 10% denn Sünde sein?
In den letzten Monaten wirft die Tanger Aktie stets dieselbe Frage auf: ist die Aktie mit einer Dividende von knapp 10 Prozent ein Kauf oder hole ich mir mit einem solchen Investment eine baldige Dividendenkürzung ins Depot? In dieser Aktienanalyse erfährst du, weshalb die Tanger Aktie so stark im Kurs gefallen ist, ob ich die Dividende für sicher halte und es sich momentan um eine seltene Einstiegschance oder den Griff ins fallende Messer handelt.
| Tanger Factory Outlets Aktie | |
| Logo |  |
| Land | USA |
| Branche | Einzelhandel |
| Isin | US874651060 |
| Marktkapitalisierung | 1,3 Milliarden € |
| Dividendenrendite | 9.7% |
| Stabilität Dividende | 0,94 von max. 1.0 |
| Stabilität Gewinn | 0,91 von max. 1.0 |
Mit was verdient Tanger Geld?
Tanger betreibt Einkaufszentren und vermietet Läden für den Fabrikverkauf von Markenware (Outlet Center). Mieter sind weltbekannte Markenhersteller wie Nike, Under Armor oder GAP, die ihre Ware direkt an den Endverbraucher ohne Zwischenhändler verkaufen und so höhere Margen erzielen, die zumindest teilweise durch günstigerer Preise an die Besucher der Einkaufszentren weitergegeben werden. Derzeit betreibt Tanger 39 Einkaufszentren, von denen 32 im alleinigen Besitz von Tanger sind und die restlichen sieben im Rahmen von Joint Ventures betrieben werden.
Die Outlet-Shoppingcenter von Tanger in den USA und Kanada
Die Einkaufzentren liegen zwar außerhalb der Städte auf der grünen Wiese, befinden sich jedoch meist im Einzugsgebiet von Großstädten mit mindestens einer Millionen Einwohnern und sind gut per Auto zu erreichen. Die wesentliche Aufgabe von Tanger besteht in der Planung und Verwaltung der Einkaufszentren. Operativ Geld verdienen tun eigentlich die Mieter, weshalb Tanger bei einem Umsatz von 480 Millionen USD mit weniger als 300 Vollzeitkräften auskommt. Im Jahr 2018 erzielte Tanger über 90 Prozent seiner Mieteinnahmen aus fixen Zahlungen. Der Rest der Mieteinnahmen war vom Verkaufserfolg der Vermieter abhängig. Tangers Erfolg ist an von einer niedrigen Leerstandsquote und guten Mietpreisen abhändig. Hier überzeugte der REIT bisher:
Entwicklung der Mietquote und Mietpreise seit 2010
Der Mietquote bei Tanger liegt langfristig über 95 Prozent. In den letzten Jahren sogar darüber. Auch die Mietpreise sind gestiegen.
Die Aktienanalyse zur Tanger Aktie gibt es auch als Video auf dem Aktienfinder YouTube-Kanal:
Warum ist die Dividende bei Tanger so hoch?
Die Dividende von Tanger ist so hoch, weil der Aktienkurs so stark gefallen ist. Von Spitze über 40 USD im Sommer 2016 ging es bis heute mit der Aktie auf unter 15 USD bergab:
Da der Kurs sank und die Dividende zwischenzeitlich sogar noch leicht angehoben wurde, ist die Dividendenrendite von 3,5 auf knapp 10 Prozent innerhalb von 4 Jahren förmlich explodiert:
Der Verlauf von Dividende und Dividendenrendite bei Tanger Factory Outlets
Was stimmt bei der Tanger Aktie nicht?
Wenn sich der Kurs einer Aktie drittelt, stimmt irgendwas nicht. So auch bei Tanger. In der langfristigen Gewinnentwicklung ist der momentane Gegenwind zwar erkennbar, scheint jedoch eher ein laues Lüftchen zu sein:
Langfristige Entwicklung von Funds from Operations und Dividende bei Tanger
Die Funds from Operations (FFO) lagen im Geschäftsjahr 2018 sogar auf einem Allzeithoch bei 2,48 USD. Für 2019 wurden die Zahlen am 27ten Januar veröffentlicht. Demnach ging der FFO auf 2,27 USD zurück und wird der FFO für das laufende Geschäftsjahr weiterhin rückläufig bei 2,03 USD geschätzt, was zugleich der Einschätzung des Managements entspricht. Sieht irgendwie nicht so dramatisch aus, dass ein Kurssturz um 66 Prozent gerechtfertigt wäre, oder?
Tatsächlich hat Tanger mit Problemen zu kämpfen, die es in dieser Dimension meines Wissens in der Unternehmensgeschichte noch nicht gab. Allgemein erfreut sich Tanger einer gut diversifizierten Mieterstruktur. Der größte Ankermieter macht knapp 7 Prozent der Mieteinnahmen aus und schon die Nummer Vier „nur“ noch 2,7 Prozent:
Die größten Ankermieter von Tanger. Quelle Jahresbericht 2018, S. 25
Dummerweise laufen die Geschäfte bei Ankermieter Nummer Eins katastrophal. Ladenschließungen sind die Folge. Sogar eine Pleite der Ascena Retail Group ist nicht auszuschließen. Die Gewinnentwicklung der letzten Jahre verdeutlicht den Abwärtstrend:
Sinkende Gewinne und Cash-Flows seit Jahren bei der Ascena Retail Group
Auch bei GAP als Ankermieter Nummer Zwei läuft es momentan nicht rund:
Sinkende Gewinne und Cash-Flows nun auch bei GAP
Der Januar 2020 hat bereits für 303.000 m² Verlust an Mietfläche gesorgt, was 3,7 Prozent der kompletten Mietfläche von Tanger entspricht. Laut Einschätzung des Managements wird sich der Verlust an Mietfläche im laufenden Geschäftsjahr auf 625.000 bis 675.000 m² summieren und die Mietquote zum ersten Mal seit Jahren unter 95 Prozent auf geschätzte 92 bis 93 Prozent sinken. Im Bemühen, die Leerstände so schnell als möglich abzubauen, werden die neuen Mieten tendenziell niedriger sein, was die Margen belasten wird. Zudem hat sich Tanger im letzten Geschäftsjahr von 4 Einkaufszentren getrennt hat, was die sinkenden Umsätze erklärt.
Sind die Dividenden von Tanger sicher?
Glücklicherweise beträgt die Ausschüttungsquote auf den FFO derzeit bescheidene 63 Prozent. Zwar wird die Quote im laufenden Geschäftsjahr vermutlich auf leicht über 70 Prozent steigen. Für eine Dividendenkürzung wird dies jedoch kein Anlass sein, zumal das Management durch die jüngste Erhöhung der Dividende um den symbolischen Cent gezeigt hat, dass es eine großzügige Dividendenpolitik verfolgt.
Im Vorwort des Vorstands im Geschäftsbericht 2018 wird viel von der finanziellen Stärke des Unternehmens geschrieben. So ist die Kreditlinie kaum ausgeschöpft und sind die Einkaufzentren weitgehend frei von Hypotheken. Doch machen wir uns nichts vor. Wenn die Geschäfte so schlecht laufen sollten, dass sich das Unternehmen außerordentlich aus Fremdkapital finanzieren müsste, würde als erstes die Dividende gekürzt. Von einem weiter fallenden Aktienkurs ganz zu schweigen. Ich halte den Eintritt dieses Negativ-Szenario jedoch für unwahrscheinlich.
Ist die Tanger Aktie günstig bewertet?
Der unheilbar an nervösen Zuckungen leidende Markt hat die Tanger Aktie also gen Süden geschickt. Wie niedrig die Aktie derzeit bewertet ist, zeigt die Dynamische Aktienbewertung:
Die Tanger Aktie in der Dynamischen Aktienbewertung
Basierend auf der historischen Dividendenrendite sowie dem historischen KGV basierend auf dem FFO lassen sich zwei faire Werte der Aktie ermitteln, die gleichauf zwischen 28 und 29 USD liegen, was einem kurzfristigen Aufwärtspotential von 100 Prozent entspräche! Also schnell beim Broker einloggen und eine unlimitierte Kauforder für das jahrelang Ersparte platzieren? Nicht nur aus Gründen der Diversifikation rate ich von einem solchen Abenteuer ab. Ich vermute, dass der Aktienkurs solange auf dem heutigen Niveau verharrt, bis das Management dem Markt beweist, dass es den drohenden Leerstand vor dem Hintergrund eines sich ändernden Kaufverhaltens (Stichwort Onlineshopping) ohne hohen Margenverlust bewältigen kann.
Fazit: Die Tanger Aktie als leicht spekulative Beimischung mit viel Potential
Kurzfristig gehe ich von sicheren Dividenden, nicht aber von steigenden Kursen aus. Doch schon im Laufe dieses Jahres sollte sich zeigen, ob der drohende Leerstand abgewendet und die Margen weitgehend stabil gehalten werden können. Sollte dem Management dies gelingen, winken ordentliche Kursgewinne innerhalb weniger Tage. Ich selbst bin ebenfalls in Tanger investiert. Dies sollte für dich jedoch kein Kaufgrund sein. Stattdessen solltest du dir Risiko vergegenwärtigen, dass es eben auch anders kommen kann und das Verhältnis von Chance und Risiko für dich persönlich abwägen. Falls dir Tanger zu heiß ist oder du allergisch auf hohe Dividenden reagierst, findest du im Aktienfinder garantiert genügend andere Qualitätsaktien für dein Depot. Einzigartige Kennzahlen und Charts liefern dir einen einzigartigen Mehrwert. Hinzu gesellen sich zahlreiche freie Artikeln und Videos, die dir zeigen, auf was zu achten ist. Mit dem Starterpaket winkt dir sogar eine kostenlose Vollmitgliedschaft im Aktienfinder.
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Quelle Aktienfinder
