Zinsalarm! Jetzt noch schnell eine Immobilie kaufen?

Lieber Investor,

die Unruhe steigt und viele haben in diesen Tagen das dumpfe Gefühl, dass ihnen die Zeit davonläuft. Nein, an dieser Stelle ist jetzt nicht vom nahen Weihnachtsfest und den letzten Geschenken die Rede, die unbedingt noch besorgt werden müssen. Der Grund der allgemeinen Aufregung ist die Entwicklung der Zinsen. Sie bewegen sich wieder, aber dieses Mal anders als in den letzten Jahren nach oben und nicht nach unten. Die Sparer haben von dieser Veränderung noch nicht viel mitbekommen, weil die Banken bei der Anhebung der Sparzinsen schon immer etwas langsamer reagiert haben als bei den Kreditzinsen. Daran wird sich wohl so lange nichts ändern, wie die Geldinstitute von der Marge zwischen den Zinssätzen leben, die sie für Spareinlagen gewähren und für Kredite verlangen. Diese Marge ist in den vergangenen Jahren so klein geworden, dass man jetzt die erste Chance zur Veränderung dankbar aufgreift. Viele Institute haben in den letzten Wochen ihre Baukredite über alle Laufzeiten hinweg verteuert. Die Zinssätze stiegen um 0,2 bis 0,35 Prozentpunkte. Auf den ersten Blick scheint die Anhebung vergleichsweise gering ausgefallen zu sein. Wir dürfen aber nicht vergessen, dass sie erstens von einem sehr niedrigen Niveau aus stattfindet und zweitens Immobilienkredite durch die hohen Investitionssummen immer eine teure Angelegenheit sind. Auch eine kleine Anhebung des Zinssatzes hat hier durch die hohe Kreditsumme und die Länge der Laufzeit sofort eine große Auswirkung.

Ist das die Zinswende?

Sehen wir im Augenblick also die Zinswende? Und wenn ja, welche langfristigen Auswirkungen wird sie für uns haben? Die Antwort auf die erste Frage dürfte ein klares ‚Ja‘ sein. Wir unterscheiden im Deutschen nicht ohne Grund zwischen den beiden Begriffen ‚verleihen‘ und ‚verschenken‘. Auch wenn man in den vergangenen Jahren versucht hat uns diesen feinen Unterschied auszureden. Man kann etwas zu verschiedenen Kosten und unterschiedlich lang verleihen. Aber egal, welche Kostenstruktur und welcher Zeithorizont gewählt wird, am Ende wird das verliehene Gut vollständig wieder in den Besitz des Eigentümers überführt. Das ist beim Verschenken anders. Einmal geschenkt ist die Übergabe endgültig. Oder haben Sie ernsthaft die Absicht, Ihre Weihnachtsgeschenke im Januar oder Februar wieder zurückzuverlangen? Damit dürfte klar sein, dass die natürliche Untergrenze für einen Kredit die Nulllinie ist. Man verleiht das Geld kostenlos, wie unter guten Freunden. Sinken die Zinsen dennoch in den negativen Bereich ab, hat das mit Natürlichkeit nichts mehr zu tun und ist reine Manipulation. Man kann Menschen und Märkte eine Zeit lang manipulieren, aber nicht ewig. Früher oder später wird die Manipulation als solche erkannt und wieder korrigiert. Auf die Zinsen angewendet bedeutet dies, dass wir bei Zinssätzen knapp über der Nulllinie die natürliche Untergrenze erreicht haben müssen. Ein weiteres dauerhaftes Absinken ist nur in einem absoluten Zwangssystem möglich. Gegen dieses werden sich die Menschen aber schon bald zur Wehr setzen.

Welche Konsequenzen hat die Zinswende?

Die Zinsen werden also auf lange Sicht wieder steigen. Prozentual wird der Anstieg ein großer sein, weil das Ausgangsniveau ausgesprochen niedrig ist. Auf die Kreditnehmer kommen somit hohe zusätzliche Kosten zu. Das sind Kosten, die sie entweder aus Ersparnissen finanzieren oder an anderer Stelle wieder einsparen müssen. Ein zu schneller Anstieg der Zinsen wird viele Schuldner in große Schwierigkeiten bringen. Zahlungsausfälle und Pleiten wären die Folge. Den Notenbanken wird deshalb daran gelegen sein, die Zinsen so schnell anzuheben, dass die Banken bald wieder über eine vernünftige Marge verfügen, die ihr Geschäftsmodell stabilisiert, und sie gleichzeitig so langsam anzuheben, dass die Wirtschaft keinen zu großen Schaden nimmt. Ob die Gratwanderung gelingen wird, ist eine interessante Frage, die momentan kaum verlässlich zu beantworten ist. Sicher ist jedoch, dass es in Zukunft teurer wird ein Haus zu bauen oder eine Eigentumswohnung zu kaufen. Häuslebauer könnten deshalb geneigt sein, noch schnell am Markt aktiv zu werden, um sich die günstigen Zinssätze zu sichern, solange sie noch so niedrig sind wie aktuell. In diesem Bestreben werden sie von Maklern und Bankberatern unter Umständen noch bestärkt, denn beiden Berufsgruppen ist gemein, dass ihre Gehälter eine hohe erfolgsabhängige Komponente aufweisen. Es stellt sich für den Immobilienkäufer damit die Frage, wie neutral der Rat eines Beraters ist, der ein starkes Eigeninteresse daran hat, dass jetzt gehandelt wird.

In der Ruhe liegt die Kraft

Torschlusspanik ist ein Gefühl, das bei uns allen immer wieder mal auftaucht. Doch nur selten sind die Entscheidungen, die aus ihr hervorgehen, gute Entscheidungen. Das gilt in Finanzfragen ganz besonders. Wer Aktien kauft, weil alle zuschlagen und es den Anschein hat, als gäbe es morgen keine mehr zu kaufen, der investiert sein Geld oftmals auf dem Hoch und sitzt kurze Zeit später auf empfindlichen Verlusten. Beim Verkauf wird ebenfalls gerne dann verkauft, wenn das Tal der Tränen erreicht und schon ein gutes Stück weit durchschritten wurde. Die besten Entscheidungen treffen wir nicht unter Zeitdruck, sondern dann, wenn wir die gegebene Situation in Ruhe analysieren. Das sollte auch jeder Immobilienkäufer tun. Einmal geht es um viel Geld und zum anderen werden die meisten von uns auch nur ein- oder zweimal in die Situation kommen, in der sie über einen Immobilienkauf ernsthaft nachdenken und kurz davorstehen, einen Kreditvertrag zu unterschreiben. Wie für jede Kapitalanlage gilt auch für die Immobilie die Grundweisheit, dass die Rendite in einem günstigen Einkauf liegt. Es ist also zu prüfen, ob die zu erwartende Zinswende nicht auch eine Wende bei den Immobilienpreisen nach sich ziehen wird. Das ist gut möglich, weil nun alle Käufer einen größeren Teil ihrer Investitionssumme für die Bank reservieren müssen.

Folgt der Zinswende die Wende bei den Immobilienpreisen?

In den vergangenen Jahren haben die Käufer das, was sie bei den Zinsen gespart haben, durch höhere Immobilienpreise wieder verloren. Unter dem Strich blieben Immobilienkäufe somit gleich teuer. Die höheren Kreditkosten werden schon bald auf die Immobilienpreise durchschlagen. Entscheidend wird die Frage sein, wer mehr Eile verspürt, der Käufer oder der Verkäufer. Gute Objekte zu vernünftigen Preisen sind in vielen deutschen Städten kaum noch zu finden. Als Käufer hat man vor diesem Hintergrund wenig Anlass Mondpreise für eine Immobilie zu bezahlen, die nicht vollständig den eigenen Ansprüchen und Wünschen genügt. Je weniger sich die Käufer in Zukunft auf eine Preisschlacht einlassen werden, umso schneller werden die Verkäufer am Immobilienmarkt unter Druck geraten und selber mit niedrigeren Preisen auf die gestiegenen Zinskosten und die Zurückhaltung der Käufer reagieren müssen. Die Zinswende muss also nicht unbedingt für die Käufer ein Nachteil sein. Es wird der Kredit für die Traumwohnung zwar teurer werden, aber dafür können auch wieder mehr und bessere Wohnungen auf den Markt kommen, und dass die Preise auf den heutigen hohen Niveaus verharren, ist auch noch lange nicht ausgemacht.

Ich wünsche Ihnen einen erfolgreichen Handelstag und grüße Sie herzlich

Ihr

Bernd Heim

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Ein Gastbeitrag von Dr. Bernd Heim.

Herzliche Grüße

Ihr Robert Sasse

Quelle: Robert Sasse